משקיעים רבים מסתכלים על זילו כתנ"ך של הנדל"ן בארה"ב. הם נשענים על זילו  ואתרים דומים לו,ומגבשים דעה בהסתמך על הנתונים שלו ,בכל מה שקשור להחלטה שלהם על השקעה בארה"ב ועל תמחור הבתים. הבעיה היא שזילו הוא כלי מאוד בעייתי ואינו משקף לעיתים  קרובות את המציאות האמיתית בשטח והנה הסיבות מדוע.

מה הוא זילו בעצם?

זילו היא תוכנת מחשב המשתמשת באלגוריתם מורכב על מנת לקבוע מחירי בתים. 

זילו היא לא  שמאי היכול לתת הערכת שווי  אמיתית על בית ספציפי, בהסתמך על נתוני האמת של בית (כמו מצבו הכללי, שיפוץ שעבר, שדרוגים וכו')

ולכן...

מכיוון וזילו אינו מסוגל באמת לבדוק כל בית בארה"ב, התוכנה שלו נשענת על סטטיסטיקות ומסדי נתונים שונים וכמו שכולנו יודעים, סטטיסטיקות הינם כלי מאוד בעייתי בהערכות שווי נכסי נדל"ן  ובמיוחד כאשר הנתונים המוזנים אליהן הינם בעייתים מלכתחילה.  

אי לכך...

עקב הצלבות נתונים, אי דיוקים והרצת מסנניים סטטיסטים שונים זילו יוצר הרבה מאוד עיוותים.

מסדי נתונים לא מעודכנים:ארה"ב נפגעה קשות ממשבר הנדל"ן ומחירי הבתים ירדו בצורה משמעותית. מה שהרבה משקיעים לא יודעים הוא שכבר לפני המשבר, עקב קצב המכירות הרבות,  קצב הרישום בטאבו המקומי לא עמד בקצב המכירות, ומסדי נתונים רבים לא עודכנו בזמן, לא עודכו בכלל או שעודכנו בנתונים לא נכונים. כמה שנים אחרי המשבר ועדיין אנחנו עדים לאי דיוקים רבים ברישום בטאבו בחלק מהמחוזות בארה"ב, בכל הקשור למחירי בתים, עסקאות שנעשו, תאריכי מכירה ועוד. 

בבתי משפט רבים עדיין נדונים תיקי תביעה רבים על מכירות וקניות שלא נרשמו בצורה נכונה ברישום בטאבו.

זילו שואב את המידע הלא מדוייק הזה ומציג אותו באתר שלו כאילו היה מדיע אמין ומדוייק.

השפעת פשיטות רגל:אם זילו מזהה פשיטת רגל בבית מסוים ברחוב כלשהו, המנגנון של זילו מייד מעריך שיהיו פשיטות רגל נוספות באותו רחוב ומחירי הבתים יצנחו. אי לכך, זילו מעדכן בצורה מיידית את כל מחירי הבתים באותו רחוב כלפי מטה.  

לא משנה לזילו בכלל אם יהיו פשיטות רגל נוספות ברחוב או אפילו מה הם מחירי המכירות הנוכחיים כרגע ברחוב, ההתאמה היא מיידית ולתקופה ארוכה.

השפעת שכונות קרובות: ישנם מצבים רבים בהם שכונות שלמות משפיעות על כל האזור לידם. למשל, יכולה להיות שכונה טובה של נניח מחירי בתים בסביבות $80,000, ולידה שכונה פשוטה יותר במחירים של $40,000.

אם הייתה פשיטת רגל בשכונה הזולה, זילו אינו יודע להפריד ביניהן וגם יוריד מחירים בצורה דרסטית בשכונה היקרה יותר למרות שמחירי הבתים שם לא מושפעים בכלל מהשכונה הסמוכה.

נתוני מכירות:

זילו גם לא מעדכן את נתוני המכירות בזמן. אחת מאסטרטגיות הבנקים היא להציע למכירה בתים במחיר נמוך במיוחד, למשל באזור של $50,000 להציע בתים במחיר של $20,000. מה שקורה הוא שהבנק מקבל הרבה הצעות ועורך מכירה פומבית בין כל ההצעות וההצעה הטובה והיקרה ביותר מתקבלת.

לעיתים מאוד קרובות, זילו לא מקבל את המחיר הסופי ואצלו נרשם רק המחיר הזול בו הוצע הבית למכירה. זה לא משנה שהבית מעולם לא נמכר במחיר הזה אלא במחיר גבוה בהרבה יותר, זילו יראה שזה ערך הבית ובהתאמה, יוריד גם את מחירי הבתים באזור. רק אם יהיו קניות נוספות ברחוב או קניה נוספת של אותו נכס לאחר תקופה, זילו יעדכן מחירים כלפי מעלה.

מניסיוננו לוקח לזילו כשנה לעלות על בעיות כאלו. אפילו בתים שאנחנו מכרנו או קנינו, לעיתים לא מופיעים על זילו במחיר או בתאריך בהם בוצעה העסקה.  

טווח מחירים:

זו אולי הפונקציה שכמעט כל הקונים שעורכים השוואות מחירים מתעלמים ממנה. מכיוון שזילו הינו כלי סטטיסטי, האתר מנסה לחפות על טעויות ונותן מחיר מוערך אבל גם טווח מחירים ממולץ עבור אותו בית בהתבסס על איכותו, רמת השיפוץ, שדרוג הבית וכיו"ב. כאשר באים להשוות מחירים יש להסתכל על טווח המחירים שזילו נותן ולראות האם הבית המוצע לקנייה נמצא בטווח המחירים הזה ועל בסיס זה לקבל החלטות קנייה.

דוגמא:

כדי להראות את העיוותים של זילו, הנה דוגמא מצויינת של בית כפי שמופיע בזילו:

זילו מעריך את בית ב $26,000. הבית לידו מוערך ב $27,000 אבל כל הבתים האחרים ברחוב מוערכים ביותר מ $53,000 פי 2 במחיר !! כאשר ישנו אפילו בית שמוערך ביותר מ $100,000 שזה כבר פי 3 יותר מהמחיר !!

אלו אותם סוגי בתים, באותו רחוב, אותה שנת בנייה ואותו גודל שבנה אותו קבלן . אין שום שוני בינהם ובכל זאת זילו מגיע לערכים קיצוניים בינהם!!!.

הדוגמא מראה בדיוק את הבעיה של זילו כמנוע השוואת מחירים - יש להשתמש בזילו בזהירות רבה ולא להסתמך עליו כתנ"ך של הנדל"ן.